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土地管理法-修改,房地产市场或将迎来新变

2019-10-25 17:08:26
8月26日上午,
十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》,
此决定自2020年1月1日起施行。本次《土地管理法》修订最大看点是集体建设用地入市,
这是一次历史性的创新,改变了过去农村集体土地必须征为国有土地才能进入市场的限制,
这将深远地影响中国土地市场的格局。



01
第一次允许集体建设用地进入市场
新《土地管理法》删除了原来土地管理法第43条,任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
这是土地管理法一个重大制度创新,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。
02
明确了征收补偿基本原则,且政府征地前要与被征地农民协商
在征地补偿方面,新《土地管理法》改变了以前以土地年产值为标准进行补偿,现在实行按照区片综合地价进行补偿,因为区片综合地价除了考虑土地产值,还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。
全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆:在征地方面改革了征地程序,要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示,还要与被征地农民协商,必要时组织召开听证会,跟农民签订协议后才能提出办理征地申请,办理征地的审批手续,所以这极大保护了农民利益。
自然资源部法规司司长魏莉华:在土地征收方面这次新法做了三个方面完善。
第一:首次对土地征收的公共利益进行明确界定。
第二:土地管理法首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。
第三:完善土地征收程序,把原来的批后公告改为了批前公告,主要是使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。
 03
增加了户有所居及宅基地自愿有偿退出制度
宅基地方面在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定,因为有一部分农村村民已经进城落户,对他们原来在农村的宅基地是否允许退出,这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程。
如果农民不愿意退出宅基地,地方政府不能强迫其退出宅基地,必须是在自愿有偿的基础上。
总体来看,这次新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验全部吸收到土地管理法,在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。
04
“基本农田”全部修改为“永久基本农田”
第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途,要求永久基本农田必须落实到地块,纳入数据库严格管理。
同时,原来土地管理法要求各省、自治区、直辖市必须把80%以上的耕地划入永久基本农田,考虑到各省的耕地后备资源有很大的不同,所以这次新法作了一个微调,具体的划定的比例由国务院根据各省、自治区、直辖市实际情况来确定,使这部法律的规定更加符合实际。
05
新修订的《土地管理法》将会给开发商带来更多的机遇和挑战
 首先,集体用地将成为开发商拿地的新途径。
新修订的《土地管理法》明确了集体用地入市条件,为开发商进行集体用地开发打下了基础。之前北京大兴区等全国33个试点县级行政区域,推出集体用地进入市场,但这些土地挂牌后并没有受到市场的重视,其中一个重要的原因就是法律方面缺乏明确支持,存在不确定性,而新修订的《土地管理法》出台,将大大降低这种不确定性。
一方面,开发商通过多种方式与集体用地的所有者合作,由于不需要经过集体土地变为国有土地这个环节,同时地价款的支付时间也可以与村集体商议确定,这都会在一定程度上降低成本,形成共赢。
另一方面,由于集体用地在市场上可能会与城市政府土地管理部门的招拍挂土地形成一定程度的竞争,也会有利于平抑过热的土地市场价格。但需要注意的是,由于目前仍有待出台具体执行细则,而且集体用地开发可能存在大量的国有土地开发中没有发现的新问题,开发商需要谨慎对待。
 其次,提高征收补偿标准可能会大大提高开发商的开发成本。
新修订的《土地管理法》集中修改现行征地补偿制度,删除征地补偿“30倍上限”等内容,要求“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。这意味着以后征地,补偿成本不仅可能会大大超过过去规定的“30倍上限”,而且还会出现很多不可控成本,这在一定程度上也增加了拿地的难度。
在这种环境下,开发商必须提高精细化运作的力度,协助政府做好征地工作,在合法合规的进行征收补偿安置的基础上,努力不增加不合理的成本和隐性成本,为项目提供较充分的利润空间。
其三,村集体有可能会成为房地产开发的生力军。
在中国的房地产市场一直存在着村集体开发的小产权房,除去部分占用农地、不符合规划的土地外,仍有较大的开发量,以往由于法律不允许,这些开发完成的小产权房成为一个难题长期存在。而在新修订的《土地管理法》对集体用地开了闸门后,这些村集体可以合法利用这些土地,有可能成为一支不可忽略的生力军,进入房地产开发领域,与传统的开发商相比,由于自身土地成本低,资金压力小,他们更可以采取租售并举的方式,将短期收益化为长期收益,开发模式也更加灵活多样。村集体的这些优势,明显超过传统的开发商。而开发商则可以通过代建、合作开发等方式,加强与村集体的合作,获得新的发展良机。
随着新修订的《土地管理法》在2020年正式施行,房地产市场必然面临新的机遇和挑战。而如果开发商能顺势而为,抓住机遇的同时,化挑战为机遇,这样不仅可以降低资金成本、提升利润空间,也可以达到加快规模化发展的目标。
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